Su utilización ha perdido consistencia, ya que su mención como característica de un edificio, si no existe un criterio uniforme sobre su significado exacto, resulta inapropiada en demasiadas ocasiones. Así, se aplica sin pudor a todo inmueble que sea, supuestamente, más eficiente en algún aspecto medioambiental que lo existente, aunque en realidad no sea sostenible en absoluto.
Aún hoy, expresiones como ‘alto standing’ o ‘de altas calidades’ se utilizan en inmuebles que requieren consumos ingentes de energía, que usan materiales no reciclables, que implican el uso intensivo del transporte privado y que no favorecen el confort pasivo de los ocupantes. Sin embargo, se anuncian como sostenibles porque contaban con simples paneles solares térmicos que debían producir gran parte del agua caliente sanitaria, aunque realmente la mayoría se encuentra sin uso por falta de mantenimiento.
Para entender a qué debemos llamar edificio sostenible con cierto rigor, primero debemos definir qué entendemos por sostenibilidad, considerando el término más una tendencia que una característica inamovible.
En términos generales, se entiende por sostenible aquello que responde a tres requisitos básicos: favorece al medioambiente, favorece a la sociedad y es económicamente viable. Si una actividad humana no cumple con alguna de las tres premisas, no será sostenible en el tiempo: lo rechazará la sociedad, no lo apoyará el sistema económico o no podrá realizarse cuando los recursos naturales que requiere se agoten.
Particularizado para un edificio, se puede decir que éste será sostenible si:
Elimina (o al menos minimiza) el impacto ambiental necesario para su diseño, construcción y operación, incluyendo su eventual transformación o derribo.
Mejora el confort de los ocupantes en aspectos como la sensación térmica (variable más compleja y exigente que la mera temperatura), protección acústica, disponibilidad de luz natural y vistas al exterior, control individual de sistemas en el puesto de trabajo, etc.
Incrementa su rendimiento económico como activo gracias a su coste de inversión contenido, a unos gastos de operación sensiblemente inferiores a un edificio convencional y a un mejor posicionamiento comercial.
Evidentemente, la complejidad de los requisitos que nos hemos establecido hace imposible determinar de manera inmediata si un edificio es o no sostenible. Además, la sostenibilidad de un edificio no puede determinarse de manera binaria (si/no), sino que debe ser una calificación matizada, y por tanto debe ponderar los diferentes aspectos que conforman cada uno de los tres pilares básicos. Más aún, la relativa complejidad de esta evaluación aconseja la intervención de una tercera parte especializada e independiente que verifique el eventual cumplimiento de estos requisitos.
Analizaremos a continuación algunos de los esquemas de más difusión internacional, centrándonos después en el referencial LEED para edificios existentes.
Esquemas de edificación sostenible
Los primeros esquemas de evaluación surgen en el Reino Unido, donde el instituto oficial de investigación BRE (Building Research Establishment) trabaja desde los ’90 en su desarollo. Así surge el método BREEAM® (BRE Environmental Assessment Method), que sigue siendo referencia nacional (más de 100.000 certificados) y se ha adaptado en los países de la Commonwealth (Green Leaf en Canadá, Irlanda, HK BEAM en Hong Kong, GreenStar en Australia y Nueva Zelanda, etc.) y otros (BREEAM ES en España, BREEAM Gulf en el Golfo Pérsico, etc.).
Posteriormente, y originariamente basado en el anterior, el USGBC (United States Green Building Council) lanzó una versión preliminar del esquema LEED® en 1998, redefiniéndose ya como producto comercial en 2000. El sistema de clasificación de edificios sostenibles LEED® es un sistema estándar internacional voluntario, basado en el consenso y en criterios de mercado para desarrollar edificios sostenibles de alta eficiencia. Con objeto de distinguir las características exigibles a un edificio de nueva construcción (que afectan a su diseño y construcción) de aquellas exigibles a un edificio existente (que sólo pueden afectar a su operación), el USGBC define la certificación LEED New Construction (con algunas variantes como la aplicable a edificios especulativos, a interiores o a determinadas tipologías) y el LEED Existing Buildings: Operation&Maintenance.
Posteriormente han ido surgiendo otros referenciales amparados por la iiSBE (International Initiative on Sustainable Built Environment), de ámbito más local y menor repercusión en el mercado inmobiliario. Los más notables serían Casbee en Japón, HQE en Francia, Eco/Quantum en Holanda, DGNB en Alemania, Nabers en Australia y Verde en España, auspiciado por el GBCe (Green Building Council España).
Leed existing building: operations & maintenance
Nos centraremos aquí en la certificación LEED EBOM, referencial de sostenibilidad enfocado a reducir los costes operativos, minimizar los impactos medioambientales del edificio y aumentar el bienestar de los ocupantes.
El esquema LEED EBOM evalúa los siguientes aspectos:
Prácticas sobre la parcela en que se ubica en inmueble
Eficiencia en el uso y gestión del agua
Optimización del rendimiento energético y mínimas emisiones
Materiales y gestión de residuos
Calidad del ambiente interior
Créditos adicionales por innovación en el diseño y prioridad regional
La evaluación de una edificación en base al referencial LEED EBOM se basa en el cumplimiento de una serie de prerrequisitos y aspectos puntuados por créditos. La certificación se consigue documentando una puntuación mínima mediante evidencias generadas durante un periodo de desempeño o monitorización por los diferentes agentes intervinientes, desde los gestores del edificio hasta el equipo de mantenimiento, contratistas, facility manager, proveedores de materiales y sistemas, información de proyecto, etc.
El proceso de certificación habitual de un edificio bajo el referencial LEED EBOM se desarrolla en las siguientes etapas:
Evaluación previa
Aunque no es un requisito formal del procedimiento, es muy frecuente que se haga un estudio de viabilidad previo (gap analysis) de la certificación LEED EBOM. El objetivo de este informe es, en primer término, tomar una decisión sobre la eventual continuidad del proceso, para posteriormente establecer una valoración del rating potencial y las condiciones en que se podría optar a él.
En esta fase, también es habitual que se imparta alguna formación básica a los responsables de operación y mantenimiento del edificio así como a los inquilinos, con objeto de que conozcan mejor qué tipo de documentación y condicionantes se les requerirían. Asimismo, se delimitan las tareas de cada miembro del equipo durante el proceso de certificación, evitándose así la falta de coordinación en la información requerida para evidenciar el cumplimiento de los criterios.
La valoración provisional se presentará según diferentes escenarios (pesimista, promedio, optimista) de puntuación LEED, con una estimación de las inversiones y gastos asociados al cumplimiento de los requisitos.
Periodo de monitorización
El proceso formal de certificación comenzará con el registro del proyecto como candidato en la herramienta web LEED Online del USGBC, donde se establecen las responsabilidades para la documentación de cada categoría o requisito.
El cumplimiento de los prerrequisitos es crítico, ya que el no cumplimiento de cualquiera de ellos haría inviable la certificación. En LEED EBOM, estos prerrequisitos se refieren a:
Mínimo consume de agua en aparatos sanitarios
Mejores prácticas en eficiencia energética
Mínimo desempeño energético
Prohibición de uso de refrigerantes CFC
Política de compras sostenibles
Política de gestión de residuos sólidos
Mínima calidad del aire
Prohibición de fumar en el edificio y su entorno
Política de limpieza sostenible
Algunos de estos prerrequisitos, así como determinados créditos, en LEED 2009 EBOM requieren la recopilación de datos operativos e indicadores a lo largo de un periodo de desempeño (‘performance period’’). Para la certificación inicial, el periodo de desempeño se sitúa inmediatamente antes de la solicitud de certificación y dura un mínimo de 3 meses para prerrequisitos y créditos, salvo en el caso del desempeño energético que requiere un mínimo de 12 meses. A decisión del equipo de proyecto, el periodo evaluado podría prolongarse hasta los 24 meses anteriores al registro de la solicitud de certificación.
Con objeto de incentivar el cumplimiento de requisitos que tengan un especial interés en determinada área geográfica, la certificación LEED EBOM otorga una puntuación extra en España a aspectos como la eficiencia energética, la monitorización segmentada de los consumos o la eficiencia en el uso del agua potable.
Asimismo, permite el uso de procedimiento alternativos para determinadas evidencias de difícil verificación fuera de EE.UU., recogidos en el Manual LEED 2009 Alternative Compliance Paths), ligadas al transporte público, el control de escorrentías, riego y torres de refrigeración, reporte de emisiones, etc.
Solicitud de certificación
Una vez finalizado el periodo de monitorización de prerrequisitos y créditos, así como la puesta en servicio de todas las reformas y ampliaciones que se hayan implantado en el edificio, se procede a la remisión de la documentación recopilada. El volumen de información generada requiere una gestión eficaz, siendo de ayuda la aplicación de gestión LEED On-line.
Se debe prestar especial atención a la garantía de que la monitorización de parámetros realizada a partir de la certificación hasta la futura recertificación es consistente, verificable y cumple todos los requisitos del referencial.
Tras la recepción de la solicitud, el USGBC procede a evaluar las pruebas remitidas, emitiendo su dictamen favorable, con comentarios o denegando la obtención de algunos créditos. En determinados casos, procede apelar esta decisión aportando nueva documentación o aclaraciones en la narrativa que acompaña a cada criterio.
Finalmente, se obtendría la certificación del edificio.
Esta primera solicitud de certificación LEED 2009 EBOM se considerará certificación inicial del edificio, tanto si éste fue certificado LEED anteriormente (referencial NC u otros) como si no. Posteriormente a la obtención del primer certificado EBOM, el edificio debe solicitar su recertificación en el plazo de 1 a 5 años para mantener el status. Para esta recertificación, el proyecto debe verificar de nuevo todos los prerrequisitos, pero puede perder créditos ya obtenidos o añadir nuevos que no fueron documentados anteriormente. El periodo demostrativo para la recertificación abarca todo el periodo desde la certificación previa hasta la nueva solicitud.
Implantación del LEED en España
De los 52 edificios certificados LEED actualmente en España, 5 lo son en el esquema Existing Buildings: Operation&Maintenance. Otros 10 inmuebles son candidatos a su obtención, si bien algunos de ellos seguramente no finalicen el proceso (aproximadamente un 50% de los edificios registrados no llegan a certificarse).
Por otra parte, el USGBC concede credenciales profesionales como acreditación personal de unos amplios conocimientos en materia de edificación sostenible y particularmente del sistema de evaluación LEED. El primer paso sería la titulación LEED Green Associate (GA), que demuestra un conocimiento general de los principios de la sostenibilidad y un compromiso profesional con su desarrollo; actualmente, 29 técnicos españoles aparecen en el directorio.
Posteriormente, la credencial LEED Accredited Professional (AP) afirmaría un conocimiento avanzado en edificación sostenible así como en el referencial LEED correspondiente. En este momento, 55 profesionales ostentan esta acreditación en España, con presencia mayoritaria de la especialidad en nueva construcción.
Los problemas más típicos con que se encuentran los propietarios o promotores de edificios que optan a la certificación LEED EBOM son:
Participación de un consultor con poca o nula experiencia en facility management (además de en procesos de certificación)
Máximo rigor en la interpretación de las exigencias por parte del USGBC, que admite pocas alternativas a las establecidas en sus guías
Falta de adecuación de determinadas prácticas europeas a los estándares norteamericanos (limpieza, políticas compartidas por varios inquilinos, etc.)
Desistimiento de la propiedad
Finalmente merece la pena mencionar que, si bien todos los sistemas de certificación de la edificación sostenible están teniendo unos crecimientos muy notables en su utilización, la situación actual de exceso de oferta inmobiliaria hace que aquellos esquemas orientados a los inmuebles existentes (particularmente LEED EBOM y BREEAM En Uso) vayan a tener el mayor protagonismo a medio plazo, ya que permitirán diferenciar en el mercado a los edificios más sostenibles y por tanto más rentables.
